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盈利困惑未解,青客公寓走向IPO前夜
2019-10-23 05:14:28

陷入利润和融资困境的长期租赁公寓仍在寻求突破。继蛋壳在美国上市的消息传出后,青科公寓最近正式向美国证券交易委员会(sec)提交了ipo文件,并计划筹资1亿美元。如果计划进展顺利,青科公寓将成为海外上市的第一批长期公寓。

青科公寓成立于2012年,是较早涉足中国长期公寓的玩家之一。当时,青科公寓只有900多套公寓可供出租。随着越来越多的竞争对手进入,青科公寓加快了扩张步伐。到2018年底,公寓数量飙升至91,200套。

没有资本的支持,不可能实现快速扩张。从2012年到2018年,青科公寓已有4轮公共融资,其中2轮均为美元资金。2018年4月,青科宣布完成数千万美元的C轮融资,由摩根士丹利(Morgan Stanley)和科信资本(Kexin Capital)管理的私募股权基金共同牵头。

政策支持和大城市人口的净流入是资本流入的最大原因。2016年,国务院提出“租购并举”,加快专业租赁市场的发展。从2010年到2018年,中国的流动人口都超过了2.2亿,这两者都有助于提升租赁市场的消费水平。

迄今为止,青科公寓创始人兼首席执行官金光杰的持股比例最高,为30.3%。辛凯资本持有28.1%的股份,而新西兰风险投资、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募股权基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%。

长期以来,“雷声”一直是长期公寓的高频词。2017年2月至2019年3月,20多名家长租用了因管理不善而被“挖掘”或收购的公寓。例如,南京乐嘉公寓日前表示,该公司已停止运营并关闭所有业务,导致大量员工没有营业收入,无力偿还客户债务。

该行业的隐患依然存在,但企业纷纷投资ipo网点。业内人士认为,资本对该行业越来越谨慎,资金筹集缓慢,长期租赁公寓品牌越来越难以从一级市场获得资金。向二级市场直接融资的转变无疑将增加扩张所需的资本,并以各种方式实现资本回报。

据壳牌研究院监测,自2012年以来,已有30个长期租赁公寓品牌的76项公共股权融资,总额约为266亿元。前五名公寓企业共获得约214亿元,占30套公寓股权融资总额的80%。龙头企业吸收了大部分股权融资,而中小公寓股权融资的最佳时机已经过去。

与此同时,许多早期获得融资的企业并没有发展成为巨人,比如你和那个付租金的女人。大多数行业领导者成立于2015年,或者首次获得融资。例如,自由、蛋壳和成家在2015年及以后都获得了融资。资本根据企业和市场发展的利弊决定是否增持。

然而,青科公寓目前的盈利能力不容乐观。2017年和2018年,青科公寓的营业收入分别为5.23亿元和8.9亿元。净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。调整后的息税折旧摊销前利润分别为-6420万元和-2.21亿元。

这是商业运作中常见的困境,至今仍存在。soho中国董事长潘石屹曾直言不讳地表示,通过焚烧长期租赁公寓的资金来创业是不可能的,“租金回报率不到1%,租金翻一番仍是一种损失。”

此外,缺乏标准化操作是该行业的另一个痛点。2018年,上海消费者保护委员会收到3167起与长期租赁公寓相关的投诉,比去年同期增长了2.2倍。最集中的投诉是资金,这违反了存款退款协议,误导租户向第三方金融机构贷款,从而很容易导致租户面临个人资金或信用风险。

10月10日,北京市五部门联合发布《关于规范全市房屋租赁信息网上发布的通知》,加大对非法发布房屋租赁信息的处罚力度,对违法违规行为处以撤架处罚,暂停发布机关1-3个月。非法发布房屋租赁信息3次以上的,不得通过互联网交易平台发布房屋租赁信息。

行业监管越来越规范,长期租赁公寓品牌正处于变革前夕。业内人士认为,企业应该从过去追求快速赚钱转变为脚踏实地的经营。“不仅规模理论”正逐渐成为住房租赁市场发展的主流。"长期租赁公寓行业需要精耕细作,为长期投资做好准备。"徐汇於陵首席执行官张爱华说。

这仍然是一个巨大的市场。据人工智能媒体咨询公司称,到2020年和2025年,中国住房租赁市场规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元。毫无疑问,资本仍将青睐运营良好的企业,而青科公寓的未来充满不确定性。"如果我们不能盈利,股票价格将来会明显下跌."青科公寓在招股说明书中说。